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上海甲級寫字樓投資前景好 金融業內資租戶需求居首
安仁房產網 www.krxpbm.tw 更新:2017-6-11  來源:21世紀經濟報道

新興產業內資公司在上海的飛速發展,令其對上海甲級寫字樓市場的需求逐步擴大,加上金融業發展仍然強勢,當地寫字樓格局正在改寫。

6月9日,世邦魏理仕發布《中國重點城市寫字樓租戶普查報告|2017上海》(簡稱“《報告》”)顯示,上海寫字樓體量全國第一,2017年平均租賃面積為1355平方米,較十年前累計增長70%。內、外資平均承租面積分別增長17%與27%,外資企業租戶擴張較內資企業快速。過去十年,上海甲級寫字樓存量從130萬平方米,猛增到500多萬平方米。

世邦魏理仕華東區研究部主管陸燕指出,在研究樣本中,金融租戶占比36%,其后是制造業、專業服務與TMT行業租戶。這四大類租戶承載了上海甲級寫字樓市場70%以上的租賃需求來源。內資企業是這兩年成長特別快的租戶,企業租戶面積等形成整體成長。

上海的金融業租戶中,除四大傳統金融子行業(銀行、保險、證券和基金)以外,財富管理、衍生品投資、金融信息服務以及多元化的金融投資和資產管理公司成為一股不容小覷的力量。

金融業租戶占比36%

與其他主要城市對比,上海金融業租賃面積占比36%,而香港占比31%、北京占比32%。

世邦魏理仕辦公樓服務部負責人張越表示,金融產業的發展是零售業務的拓展、自貿區成立的根本動力。傳統金融銀行、證券、基金等,創新金融包括更多的財富管理、資產管理公司、P2P網貸金融平臺公司等,這些金融分支對金融租賃的貢獻達到34%。

上海曾于2015年進入寫字樓租賃高峰期,這當中也有很多P2P公司退出市場,經過一年整頓后,寫字樓市場迎來更多保險行業的租賃需求。而私募基金公司從之前的幾百家,到2016年底已突破1500家。

以科技、新媒體及通信行業為代表的TMT行業租戶也十分活躍,占全上海甲級寫字樓租賃面積的8%。其快速發展得益于TMT行業持續正向的發展,其中網絡媒體、互聯網及手機平臺以及通訊產業的累計租賃面積均較前次統計成倍數成長。

另一面則是制造業無論從租賃面積或企業數量都較2015年顯著下降。考慮到承租面積、租金壓力、運營成本提升等問題,制造業不得不往外擴散。近幾年制造業的發展,從核心商務區延伸到核心拓展區,然后到商務園區、其他發展區。核心商務區留下的是核心制造業,比如醫療、快銷行業制造商等。

該機構指出,租賃面積超過1萬平方米的租戶目前只有上海一個城市有,企業有機成長來自于內資保險業與銀行業;外資貿易業、TMT產業均有很大擴張需求。

內資企業需求擴張

《報告》提出的另一個要點是,中資企業租戶需求持續攀升,租賃面積從2015年的37%增長到45%。

在調查的近4000家企業中,有2000余家中資公司在上海租用寫字樓,較兩年前增加50%且首次超過外資公司數量,成為上海寫字樓的重要新增需求來源。內資租戶中,金融行業占到內資租賃面積的一半以上。在新發展區的甲級寫字樓里,內資企業租戶占比62%。

該機構指出,近兩年非常多的租賃需求來自房企。以虹橋商務區為例,包括正榮、龍湖、中海、寶龍等企業,將區域總部搬遷至上海。來自重慶的東原地產,日前進駐虹橋萬科中心,租了一層2000平方米左右的寫字樓;來自江西南昌的地產公司新力地產,2016年實現全年銷售額161億之后,將總部搬到上海,租下萬科中心4000平方米寫字樓。而新力地產目前在上海還沒有拿到一個項目。

目前來看,制造業、TMT、酒店業、房地產業每租戶平均租賃面積均超過1500平方米。浦東仍然是主要租賃市場,每戶平均租賃面積較浦西大34%。

據分析,根據業務模式的延伸,未來旅游業、大會展、娛樂方向的租戶會逐漸滲入寫字樓市場。

陸燕指出,未來上海寫字樓市場需求仍以內資金融業、科技公司、娛樂產業為主,內資公司因擴張對寫字樓有租賃升級需求;外資公司租賃活動將以續約、整合為主。

一個事實是,2013年之后,市場供應乙級寫字樓就越來越少,目前的新增供應中,以虹橋、七寶、陸家嘴、南京西路、花木等區域的項目為主,硬件標準在迅速接近,比如彈性的辦公空間及高效率的內部設計。陸燕指出,較為偏遠的項目交樓標準都在提高,甲級寫字樓今后的競爭還在于地段、交通、配套、服務等軟實力。

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