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房地產發展仍有較大潛力和空間
安仁房產網 www.krxpbm.tw 更新:2015-12-29  來源:經濟日報

長期來看,房地產發展還有潛力和空間。一方面我國經濟逐步進入中高速增長的新常態,長期向好的基本面沒有改變;另一方面,我國城鎮化發展進入了較快發展的中后期,中央提出今后一個時期著重解決好現有“三個一億人”的問題,城鎮居民住房需求潛力依然巨大。同時,這也是房地產行業調整的時機,企業的發展思路,必須隨未來的需求改變,更加專業化、規模化、集約化——

化解房地產庫存成了一段時期以來的熱詞。到底該怎么化解?中國房地產業協會會長劉志峰說,從表面看,中央經濟工作會議是在講化解房地產庫存,擴大有效需求,將通過深化住房制度改革解決市民的住房需求,把公租房擴大到非戶籍人口,講城市宜居性等問題。深層次看,是在建立新的房地產業發展和城市發展體系,對房地產業做出方向性、戰略性選擇。

什么樣的現狀需面對

北、上、廣、深需要增加住房土地供應,增加住房總量。一些三四線中小城市,特別是吸納就業、人口聚集等功能較弱的城市,住房需求增長有限

住房和城鄉建設部房地產市場監管司司長高志勇認為,當前,城市間、區域間市場分化明顯。北、上、廣、深和東部地區經濟發達城市,個別西部地區的區域中心城市成為外來人口的集中流入地,住房需求依舊旺盛,供求矛盾相對緊張。北、上、廣、深需要增加住房土地供應,增加住房總量。一些三四線中小城市,特別是吸納就業、人口聚集等功能較弱化的城市,住房需求增長有限,近年來出現了一定程度的供大于求、庫存增加等特點。

房地產行業產品形態逐步從住房為主轉向住房與跨界地產并重。一些三四線城市住房供應出現了相對的階段性過剩,不少開發企業將發展重點逐步轉向物流地產、健康養老地產、文化地產、旅游地產等。

與此同時,行業利潤率逐步從較高水平向各行業平均水平回歸。過去很多房地產企業的毛利率都在30%以上,目前的毛利率都降到了20%以下,凈利潤率下降到10%甚至更低水平。

“房地產需求高增長的時期已經過去了。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹說,“但是,我們從高增長的房地產市場發展走入了總量大的房地產市場的階段。2015年,商品房銷售面積預計超過12億平方米,仍是歷史最高水平”。

高志勇認為,從長期來看,我國房地產的發展仍有較大的潛力和空間。一方面我國經濟逐步進入中高速增長的新常態,長期向好的基本面沒有改變;另一方面,我國城鎮化發展進入了較快發展的中后期,中央提出今后一個時期著重解決好現有“三個一億人”的問題,城鎮居民住房需求潛力依然巨大。

什么樣的需求將增多

農民子女入學,農村的年輕人結婚,這些農民群體已經對城鎮住房表現出了強烈的需求。城市居民消費觀念逐步從購買住房向租賃住房并舉轉變。“十二五”期間的以剛性需求為主在“十三五”期間將逐步轉向以改善性需求為主

展望未來,隨著城鎮化進程的不斷推進,將有越來越多的農民走向城市。農民工市民化,不僅是房地產去庫存的解決路徑,對于房地產市場而言,也是切切實實的需求所在。如今,農民子女入學,農村的年輕人結婚,都希望走出農村,走向城鎮,這些農民群體已經對城鎮住房表現出了強烈的需求。

城市中的住房租賃需求也正發生改變。高志勇說,居民消費觀念逐步從購買住房向租賃住房并舉轉變。2010年,我國城市居民家庭通過市場租房居住的比例占23%,到了2014年,這個數字有了很大的變化,通過市場租賃解決居住的總人口達到1億人以上。

過去十幾年,人們購買得更多的是新建商品住房。“十三五”時期,這一狀況將大為改觀,將會從過去絕對以增量交易為主,步入存量與增量并存交易為主的時期。也就是說,未來二手房交易將會逐步擴大。

這對我們意味著什么呢?秦虹說,意味著城市將有機更新,存量房再開發將會凸顯投資價值。建筑的有機更新不是拆除重建,而是在保留原有城市建筑、街道機理、建筑格局不變的情況下進行更新,這將產生新的投資機會。

秦虹提出,“十三五”期間,房地產需求還將有一個重要的變化,即會從“十二五”期間的以剛性需求為主逐步轉向以改善性需求為主。她說,這意味著在“十三五”期間,房地產企業的核心競爭力是產品和服務。住房需要改善的不僅僅是面積,更是功能和環境指標的大幅提高。

秦虹認為,細分市場下的房地產也有很多具有增長空間的業態。一是個性化,服務于特定人群需求的創新型產品的開發,甚至包括住宅產品。二是以改造升級和管理提升為核心的存量房的有機更新。三是以資產管理為核心的辦公商務樓宇在產業升級地區的開發。因為我國面臨著“雙升級”,一方面消費結構在升級,同時產業結構在升級,以資產管理為核心的商務辦公樓宇需求巨大。四是以產業、旅游、養生、度假等為核心的新型地產開發。五是以服務配套為核心的老年服務社區的開發。

什么樣的企業將留下

展望整個房地產行業里的企業,將是大者恒大,強者愈強。“大”主要是指資金實力大,有很強的融資能力;“強”主要是指專業化能力強

高志勇說,當前全國有13.2萬家房地產開發企業,其中不少屬于需要處置的僵尸企業,“下一階段我們會做好制度設計,主要依靠市場的力量進行產業重組。”他表示。

高志勇將香港房地產市場與內地做了對比。“時至今日,在香港的房地產開發市場,10家地產企業的開發市場份額占到香港的80%。但是我們內地目前有13.2萬家房地產開發企業,1000家一級房地產開發企業,4000家二級房地產開發企業。”

我國究竟要不要這么多的房地產開發企業?答案不言自明,房地產行業到了亟待調整的時期。“要利用房地產調整的時機,促進行業兼并重組,提高產業集中度。”高志勇說。

秦虹認為,區別于過去前15年房地產業的擴張,是一種速度快、粗放式的發展格局,未來將步入專業化、規模化、集約化的發展。

“展望整個房地產行業里的企業,一定是大者恒大,強者愈強。”秦虹說。

她說,“大”主要是指資金實力大,有很強的融資能力。房地產是資金密集型行業,資金實力大的企業,有很強融資能力和資金周轉速度的企業具有巨大的市場競爭力。資金實力大能熬過房地產自身的小周期波動,一定能活得更長久。“強”主要是指專業化能力強,可能企業不一定很大,但是有足夠強的專業化能力。“未來這兩類企業最具有競爭力。”秦虹說。

企業的發展思路,當然也要隨未來的需求改變。未來之市場,注定將從過去量的提升,轉向質的提高。正如財經評論員馬光遠所說,過去十幾年蓋了很多房子,但是缺的是品質上乘的房子,未來留給房地產企業的機會也在于此,那就是誰能蓋出優質的住房,誰就勝出。

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