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央行降息對房地產的影響:降息對房地產重大利好!
安仁房產網 www.krxpbm.tw 更新:2014-11-21  來源:華爾街見聞

  今天晚間,中國人民銀行意外降息,宣布明天起金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%,同時結合推進利率市場化改革,將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整,并對基準利率期限檔次作適當簡并。

  廣發房地產研究小組指出,從歷史經驗上看,降息將對房地產是重大利好,無論是對房地產銷售面積還是房價都將產生積極影響,而且,地產板塊也將受到顯著拉動。

  以下為華爾街見聞摘錄的要點:

  以史為鑒:2008年和2012年降息的影響

  1998年住房商品化之后,降息周期主要有兩輪,第一輪是在2008年,第二輪是在2012年。2008年降息周期始于2008年9月16日,6次降息,伴隨4次降準;2012年降息周期始于2011年12月5日,2次降息,伴隨3次降準。

  通過回顧2008年和2012年兩輪降息周期的歷史,我們主要回答以下問題:

  1、降息之后,地產行業基本面(包括新建住宅成交面積和價格)如何變化?基本結論是:降息對于住房成交面積的提振作用立竿見影、效果顯著;對于房價的影響有滯后、但是影響持續時間較長,通常在降息3~6個月后,房價同比增速由負轉正,并且同比正增長的持續時間均超過了12個月。

  2、降息之后,地產板塊收益率如何?背后的邏輯是什么?基本結論是:在前兩輪降息周期中,地產板塊超額收益(相對滬深300)都十分顯著,絕對收益在2008 年降息周期中超過+200%,在2012年降息周期中超過+40%

  (考察時間段:2008年9月1日-2009年7月31日、2011年12月1日 -2012年7月31日)。邏輯上看,我們認為,降息從三個方面提升了地產企業的RNAV估值:一是成交提振帶動周轉速度加快,二是房價上升提高利潤水 平,三是貼現率WACC下降。

  3、降息之后,哪些地產企業的股價彈性最大?從歷史經驗看,有兩條邏輯,一是銷售彈性最大的地產股,這是最直接的邏輯,多次得到驗證,二是有息負債的壓力因降息邊際改善最大的地產股,通常是錦上添花。最明顯的例子是陽光城(000671,股吧),在兩輪降息周期中,它的銷售彈性和負債改善都極為顯著,因而在兩輪周期中的股價漲幅都排名前十。

  成交面積:立竿見影、效果顯著

  我們選用24個重點城市日度成交數據,來反映降息前后住房成交絕對量變化,數據來源是各個城市的房管局,保證有效性和及時性,同時,這24個城市都有覆蓋兩輪降息周期的完整日度成交數據。

  在2008年周期中,降息始于2008年9月,當時日均成交量大約在30萬平米,從9月份到12月份,成交量持續上升,2009年12月,日均成交量約為85萬平米,即使是在行業傳統淡季的6~9月份,日均也有50~70萬平米。

  在2012年周期中,盡管降息是從2012年6月開始的,但從2011年12月開始,連續3次降準(2011年12月、2012年2月、2012年5月), 因此,該輪周期的起點應該是2011年12月,在此之前,日均成交面積連續6個月徘徊在40萬平米左右,而降準開始后,成交量同樣是持續上揚,2012年 12月,日均成交量約為80萬平米。

  以上是成交絕對量的情況,從相對量來看,降息對成交的影響效果更為顯著,統計局的月度數據顯示,降息降準后,商品住宅銷售面積累計同比增速在短期內即由負轉正,并且轉正后增幅擴大至很高的水平。

  具體來看,在2008年周期中,月度累計同比增速從-20%(2008年12月)持續改善,升至+54%(2009年11月)。

  在2012年周期中,月度累計同比增速從-16%(2012年2月)升至+2%(2012年12月),并且信貸放松的效果持續到整個2013年全年,累計同比增速至+17.5%(2013年12月)。

成交價格:反應有滯后(3~6個月),上漲有慣性

  利率下降對于房價的影響略為復雜,我們主要從中期和短期的角度進行討論。從中期來看,房價與貨幣政策相關度較高,從短期來看,房價與庫存水平或者去化周期相 關,而庫存水平又與成交相關。因此,利率下降對于房價的直接影響,是從貨幣的邏輯出發,對于房價的間接影響,則是從成交和庫存的邏輯出發。

  房價指標我們選取統計局公布的70個大中城市新建住宅價格指數。

  具體來看,在2008年周期中,中期因素即貨幣政策主導了利率對房價的影響,遵循的邏輯是貨幣政策放松→M2增速上升→房價增速上升,M2同比增速在 2008年9~11月維持低點+15%左右,此后伴隨降息周期,M2增速開始逐步回升,最高到2009年11月的+30%。與此相對應,房價單月同比增速 從2009年3月的-2%開始,逐步轉正并且增速擴大,最高到2010年5月的+15%。房價對于M2的反應時滯大約3~6個月,但房價同比高速上漲 (+9%以上)持續時間達到12個月,環比增速為正的持續時間則達到29個月。

  與2008年周期不同,在2012年周期中,M2月度同比增速不再大幅波動,基本一直穩定在+13%~+16%。我們認為,在2012年周期中,主要觀察的是短期因素,即庫存情況。利率下降促進成交,樓市庫存去化周期也在降息開始后就逐步下降,也就是去化速度加快、庫存水平下降。房價對此的反應也約滯后 3~6個月:2012年1月,重點城市的樓市庫存去化周期達到頂峰的23個月,到2012年12月,已經降至9.5個月,而房價單月同比增速則是從 2012年6月的-1.3%見底,此后開始回升,直至2013年12月的+9.3%。

  地產板塊超額收益十分顯著

  從歷史經驗看,在利率下降的環境中,地產板塊都 獲得較大的超額收益。我們以2007年1月1日作為基準日,選取萬科A、保利地產(600048,股吧)、華僑城A、金地集團(600383,股吧)和招商地產(000024,股吧)、按照基準日市值計算等權重構建地產板塊 組合。上述5家地產公司,是市值和規模靠前的、以住宅開發為主的地產公司,更具備研究的代表性。

  我們定義:超額總回報 = 地產板塊組合總回報 – 滬深300總回報(總回報計算基準日為2007年1月1日)

  根據定義,當超額總回報在某段時間內為正并且持續上升時,表明我們構建的地產板塊組合相對于滬深300,在這個時間段內的超額收益為正,反之,超額收益為 負。從兩輪降息周期來看,在2008年周期中,獲得持續超額收益的時間段約在2008年9月至2009年7月,在2012年周期中,2011年12月到 2012年7月,地產板塊組合都有較好的超額收益。

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