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第四季度樓市將要怎么走?
安仁房產網 www.krxpbm.tw 更新:2014-11-06  來源:網絡

  李克強總理近日在國務院常務會議上對提振消費做了相關部署,并專門提到了穩定住房消費,這是是一個相當明確的信號,房地產依然是拉動經濟、穩定投資的主要行業。另外建設部有關負責人也明確,取消行政調控措施并非救市,這也表明未來房地產市場將更加“市場化”,在這樣的背景下,第四季度市場將如何走?政府的房地產相關工作應該圍繞哪些重點開展呢?

  一、關于當前樓市發展的幾個觀點

  1、央行信貸新政效應逐步釋放

  央行930信貸新政是今年以來政府穩定住房消費措施中最為強有力的一項。取消限購是解決購買資格問題,而放松限貸則是解決購買力問題。

  信貸新政主要是放開了居民購買第二套普通住房的信貸限制,這就為首次改善住房需求的釋放提供了條件。雖然現在銀行很難批出7折的優惠利率,但首付三成這個待遇則是相當難得。此前購買第二套房的首付基本上是七成,新政增加了購房者的資金杠桿。對銀行而言,鼓勵銀行發行MBS(住房貸款抵押證券),解決貸款資金的循環周轉問題。但MBS的落實和規模擴大還需假以時日。

  政府希望通過信貸新政來改變相對悲觀的市場預期,但客觀來看,目前市場的預期是由眾多變量共同引導和決定的,短期不會輕易被改變。因此未來一段時間,樓市會在各類新政的刺激下有一定的反彈,但整體市場不會出現反轉。

  央行信貸新政,可以在一定程度上釋放改善住宅需求,部分消除此前的政策誤區,有利于市場的去化,穩定市場預期。但樓市整體弱勢格局不會發生太大的變化,企業去庫存壓力依然很大。宏觀經濟進入新常態,樓市也進入一個新階段,但還不屬于某種“常態”,只有企業經過充分競爭淘汰,區域市場經過人口流動的充分調配,樓市才可能進入一個相對平衡的發展態勢。

  2、企業應緊抓市場窗口期加速去化

  在中央和地方出臺的眾多穩定住房消費政策促進下,以及其他政策的逐步釋放,四季度對于城市和企業來講可能是今年最好的收獲期。但也不會出現普漲、猛漲行情,這輪市場的窗口期為誰開放?從城市、產品、企業和土地四方面分析:

  城市:四季度窗口期首先會體現在部分二線城市,其次為一線城市。比如南京,在限購限貸放松的刺激下,市場成交量迅速提升;杭州在兩次限購放松和阿里上市效應的多重刺激下,也走進了小陽春;而今年以來一直表現比較穩定的武漢、合肥和鄭州也將有較好的表現。對于一線城市來講,由于限購短期內無法取消,其市場表現要稍遜一籌,但限貸放松對一線城市剛需和中高端物業的刺激也非常明顯。而三四線原本就不受限購的影響,限貸放松對他們的刺激不大,所以這輪三四線城市仍將面臨較大壓力。

  產品:最大的窗口期將是一二線城市的中高端產品,其次一線城市的剛需住宅。從9月以來的市場表現來看也可印證,如杭州和無錫,120平米以上的中高端住宅周度成交比例呈現逐周上升的趨勢;另外一線城市中,剛需產品對貸款依賴度較高,這次限貸放松也將產生積極影響。而對其他非住宅類產品,整體影響較小,甚至對商辦改住宅類的產品而言,限購限貸的放松,反而是利空。

  企業:四季度還將是品牌房企的窗口期。保利、華潤等多個品牌房企今年國慶黃金周期間的認購量相比去年同期翻了一翻以上。在當前市場回升的情況下,最大的受益者往往是品牌房企,再加上消費者對她們提價的預期,更會推動品牌房企的庫存去化。

  土地:一二線城市住宅用地也面臨出讓的窗口期。政府推出相關政策,也是希望抓住今年最后一個季度的機會來完成土地出讓的指標。其中三四線土地消化周期明顯較長,因此,窗口期只存在于一線和部分二線城市,而且主要是住宅用地,特別是剛需和改善型住宅用地。

  但是還需要提醒的是,這次市場走勢與前幾輪調整后的走勢有很大的不同,單純靠政策刺激只能解決一時的信心問題,并不能解決整體市場內在的供求矛盾問題。而且,窗口期也長短不一,也許部分城市10月之后窗口就將關閉,所以企業不能過于樂觀,抓住窗口期完成去化才是當務之急。

  3、房地產互聯網金融將深刻影響樓市發展

  雖然限購(除北上廣深等)限貸都已取消,但由于受到銀行貸款額度限制,各地普通住房標準調整滯后等影響,消費者購買第二套以上改善型住房,將很難最大程度享受到信貸新政優惠。這就意味著,雖然消費者有了購房的資格,但融資方面依然受限,購房能力沒有提升。面對這樣的情況,作為具有改善需求的消費者希望有其他更加便捷的融資渠道。以易居中國旗下的房金所、平安集團旗下的平安好房網、搜狐旗下的首付貸等為代表的房地產互聯網金融產品的出現,為普通購房者提供了銀行之外的普惠融資機制,且利率與銀行商業貸款基本持平,購房者負擔并沒有顯著增加。

  對于開發商而言,在市場深度調整,項目庫存壓力大的情況下,其最急迫的事情就是項目銷售。實現項目的銷售,不但取決于開發商對項目的宣傳、項目的品質、項目的戶型、位置,更要取決于購房者的購房意愿和支付能力。房地產互聯網金融平臺恰恰可以解決購房者的支付能力問題。這對開發商回籠資金,維持健康的現金流是多么的重要,不言而喻。互聯網房地產金融生態體系的日益發展和健全,無疑給房地產市場的發展帶來了新的機會,讓消費者在傳統銀行之外也找到了補充性的融資渠道,有助于市場的健康發展。

  二、對全年主要指標完成情況的預測

  如在現行政策基本穩定的情況下,今年房地產市場依然高位運行,開發投資的同比增幅估計在10%或稍高一點;商品房銷售面積的同比下降仍維持在10%以內(因現行購房者絕大多數是自住性或改善需求,故對市場的波動不大);70個大中城市的房價還是穩中有降的態勢。

  市場的下行和銷售的不暢,使一些企業的資金緊張甚至可能使個別企業的資金鏈斷裂;限貸的放松,企業的降價促銷,在一些地方促進了交易量的上升,但窗口期不會很長,政策松綁引發的是市場的反彈,而非反轉。因此就今年四季度及稍長一點時間看,如何在供明顯大于求的城市加快存量房消化;如何在房價較高的城市,促進房價的穩中有降和交易量的上升;如何使全國的市場在穩增長、調結構、惠民生、防風險之間,在房價不漲、交易正常、投資不繼續下降之間找到平衡,應是業內人士和有關方面需要關注的重要問題。

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