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物業管理服務標準(省標三級)
安仁房產網 www.krxpbm.tw 更新:2017-12-5  來源:安仁房產網

一、接待

佩戴統一標志,儀表端莊、大方,衣著整潔,表情自然和藹、親切;使用文明用語,不應使用服務忌語。

對業主(使用人)的報修與求助耐心細致,對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項。

二、值守

有完善的值班制度和交接班制度;工作有記錄。

三、服務時限

急修服務45分鐘內到位,24小時內修復,若不能,要有緊急處理措施,并對業主(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。小修3日內修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。

四、裝修管理

1、將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人;

2、對業主(使用人)裝修房屋的申請,應在2個工作日內給出同意意見或修改意見,并簽定裝飾裝修管理服務協議;

3、業主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況;

4、裝修結束組織驗收;

5、驗收合格后3個工作日內退還裝修保證金;

對裝修中的違約行為及時勸阻;已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關部門依法處理。

五、給排水系統及其配套設施

飲用水水池(箱)半年消毒1次,操作人員具有相應操作資格,按照程序操作,清洗時無二次污染,有嚴密的管理措施;水質每半年化驗1次,保持池體內清潔,沒有對水質構成污染的因素,保持水池(箱)結構完好,無滲漏,表面和支架不銹蝕,漆膜脫落處及時修補。

保持泵房清潔衛生,良好的通風、照明和采暖,地面排水暢通,每3個月(結合清洗水池)清洗1次泵房;水泵運行正常,每2小時巡查泵房1次,以防低位水池液壓閥(浮球閥)失靈,各種儀表指示穩定正常,閥門開關靈活,發現滴漏及時維修;消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵,每月啟動1次,保持水泵能正常運行,每月檢查1次消防泵及管道閥門,使之處于完好和正常開啟狀態;水泵運轉部件經常加油,保持潤滑靈活;每年對水泵機組清潔保養1次;泵房內設備2年后,每年更新各種標志1次;每日填寫水泵運行記錄,建檔備查。

六、排水設施

化糞池每年清理2次,出入口暢通,井內無積物浮于面上,池蓋無污漬、污物,清理后及時清潔現場;樓面落水管落水口等保持完好,開裂、破損等及時更換,定期檢查;

每旬清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內生長的雜草;排水暢通,無積水,無雜草; 每半年對地下管井清理1次,撈起井內泥沙和懸浮物;每年對地下管井徹底疏通1次,清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌,必要時加護攔。清理后達到水流暢通,井底無沉淀物,井蓋上無污漬、污物。

七、供配電系統

建立和完善有關規章制度,,/值班人員具備變配電運行知識和技能,具備上崗資格,持有上崗證書;

保持配電房清潔衛生,每周清掃地面及擦拭配電柜表面,要求地面干燥無積灰,配電柜表面無污漬;潮濕天氣時,采用安全有效措施,保持配電房內主要電器設備干燥;每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害,如發現馬上采取措施杜絕。

八、弱電系統

操作人員受過專業培訓,持證上崗;

工作時認真負責,精神集中,對異常情況能及時識別;發現異常,及時處理;

對相關設備、設施定期進行調試,使系統處于最佳工作狀態;

工作、維修、養護有記錄,特殊系統、設備的進入經過授權,密碼有有效保護。

九、避雷接地系統

每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統檢查,發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

十、電梯運行與管理

安裝、維修、保養人員和電梯司機均應持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗,并定期參加復審;建立健全電梯管理制度。

安全設施完好、齊全,通風、照明等附屬設施完好;在電梯轎廂內明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》。

與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同,并明確被委托企業的責任。理信息論壇,討論物業管理的方方面面。

電梯及其安全設施每周不少于1次,進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養;每年對小區所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試;年度檢測由維修保養企業的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告;每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗,負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。

保持電梯機房清潔,每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面,地面無積灰,控制柜、主機表面無污漬;保持電梯機房消防設施完好;每年檢查2次電梯井底,清除垃圾雜物。

確定合理的電梯運行時間,隨時監督電梯運行狀況,加強日常維修保養,適時降溫、通風、防雨,做好運行服務,經常巡查樓層,防止地面水流入電梯井,值班監督,防止違章使用電梯;記錄電梯運行情況,建檔備案。

制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障。
    
按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

十一、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施

加強道路維修與養護,制定詳細的道路維修養護計劃,按照合同約定實施;

保持居住區道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;

設立報修渠道,并有巡查制度,專人負責,發現損壞及時修補;

按照業主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物。

十二、共用樓道保潔

每周打掃1次各樓層通道和樓梯臺階,每周清潔1次樓梯扶手;每周擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施;每季度樓梯間墻面除塵1次;每季度擦1次樓梯道共用門窗玻璃; 無垃圾、雜物, 無明顯污跡,無亂堆亂放,無亂貼亂劃,無擅自占用現象,目視基本干凈 ;梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵;外墻窗玻璃無積灰。

十三、電梯及電梯廳保潔

每日清掃2次電梯轎箱內垃圾,抹布擦拭1次電梯門壁;每月對電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1次;燈飾及轎箱頂部每月清潔1次。

十四、共用衛生間保潔

每日對共用衛生間清潔2次,(清潔內容包括:通風換氣;沖洗煙灰缸、潔具;清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋;清洗大、小便器;用拖把拖干凈地面;噴灑空氣清新劑或香水,小便器內放置香球等);每月1次用毛巾擦燈具;每月2次對共用衛生間進行消殺。室內無明顯異味、臭味;地面基本潔凈;墻面無蜘蛛網和積灰,便器潔凈無黃漬。

十五、道路保潔

每日清掃2次,清掃結束地面無垃圾、雜物,無衛生死角,目視基本干凈,無垃圾、雜物、浮砂, 無污跡,無積水、積雪,無明顯痰跡、煙頭;每半年清潔1次,目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。

十六、標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔

標識、宣傳牌每周擦拭1次,雕塑每2個月擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰,不損傷被清潔物;每半月擦拭1次業主(使用人)信報箱,擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。

十七、綠化帶保潔

每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾,撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物,目視基本干凈、無污漬、無垃圾,花壇表面基本潔凈,地面垃圾滯留地面不超過2小時。

十八、休閑、娛樂、健身設施保潔

每周清潔3次(擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅);設施表面基本干凈,無灰塵污漬、銹跡,目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾,及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。

十九、門衛、崗亭、監控探頭保潔

門衛、崗亭每日清潔1次,內外地面拖洗干凈,擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺及其他臺面,室內外墻面每月清潔1次,發現不衛生隨時處理,保持墻、地面干凈、光亮、整潔,工、器具排放整齊、有序;監控探頭每2周擦拭1次;擦拭不得刮傷鏡片,清潔后鏡頭光亮潔凈,探頭外表干凈無灰塵。

二十、垃圾桶、果皮箱

垃圾桶、果皮箱:每日清運2次;每日抹布抹1次;垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。

二十一、垃圾收集與處理

生活垃圾由業主(使用人)自己送至樓下固定位置,由清掃人員每日收集生活垃圾2次;垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次;垃圾日產日清;建筑垃圾定點堆放;對有毒物質分離特殊處理;灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋,防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染;廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉,防止溢流污染路面。

二十二、衛生消殺

針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃。

園林綠化養護與管理

二十三、草坪

草坪斑禿不明顯,成活率在80%以上,生長正常;

整塊草地沒有已開花雜草,整塊草地沒有明顯闊葉雜草;

無大面積病蟲害,并能及時防治;

綠地基本整潔,無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象;無較嚴重人為破壞,無綠化生產垃圾,對人為損壞和違法行為能及時處理;

根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

二十四、園林樹木

生長長勢一般,生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當;樹木樹冠基本完整,有一定綠化效果,沒有死樹和明顯枯枝死杈;花壇花卉長勢良好;

在花壇開花期間,每周剪殘枝,保持清晰的圖案和適宜的高度;

草本宿根花卉生長基本正常,定期防治病蟲害,發生病蟲害及人為損害后能及時防治,泥面不開裂,花木不缺水枯萎現象。

安全防范

二十五、人員組織

專職安全護衛人員,身體健康,責任心強,工作認真負責;

接受過相關的安全護衛知識與技能崗位培訓,能勝任小區安全護衛工作,對小區日常規護衛事項做出正確反應,并定期進行安全防范學習,增強安全防范能力;

思想品質好,作風正派,熱愛安全護衛工作,無犯罪記錄;

當班時應佩戴明顯標志,穿戴統一制服,制服干凈、整齊;

配備對講裝置和其他必備的安全護衛工具;

交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。

二十六、門衛

主出入口24小時有人值班看守,次出入口每日6:00~22:00有1人值守;按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記,謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內,大件物品搬出實行登記,實施交通指揮與疏導等工作。

白天巡邏次數不少于4次,夜間巡邏次數不少于6次,重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏;及時發現和處理不安全隱患;接受業主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問;在遇到突發事件時,及時報告警方與管理處,必要時采取正當防衛,防止事態擴大,協助保護現場和證據;安全巡邏有記錄有檢查。

二十七、緊急事故反應

制定緊急事故處理預案,包括:火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等;

有緊急事件救護組織,并始終處于緊急事故反應狀態;

書面描述緊急事故救護組織職責,并讓每位成員了解,周期性地進行反應訓練;

對緊急事故做出快速、正確的反應;盡可能減少破壞和損失程度;

按照業主或業主委員會的委托組織恢復生活秩序,如:幫助恢復電力供應、搶救財產等。

二十八、其他防范措施

設有業主(使用人)求助與報警電話,24小時有人值守;

接到報警信號,確認后管理處應立即派人趕往現場查看,予以恰當的緊急處理;

涉及人身安全處,設有明顯標志并有防護措施;

協助有關部門維持小區正常生活秩序,防止不安全事件發生;

對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護,保持必要的照明;

建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

二十九、交通、車輛管理

有較為完善的車輛管理制度;小區設置明顯的交通標志;

維持交通秩序,發現車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正,發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止;設置露天停車場經過業主委員會批準并經過公安交管部門審批,符合規劃要求;封閉停車場由專人管理,車輛進場、離場有檢查、記錄;管理人員責任心強,認真負責;停車場具有交管部門核發的停車場使用證,按照物價部門核發的收費標準收費;按照合同特別約定履行車輛保管責任。

三十、消防

執行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關消防法規;健全消防組織,建立消防責任制; 定期進行消防培訓,保證有關人員掌握基本消防技能;熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法,提高自防自救的能力。

根據防火、滅火的需要,配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施;保持消防通道暢通,禁止在消防通道設置路障;

制定防火安全管理辦法,指定專人維護、管理消防器材、設備和設施,保持完整好用;

發現火警有義務迅速向消防隊報警,并馬上派人前往報警地點,迅速采取措施,組織力量救火,搶救生命和物資,派人接應消防車,服從火場總指揮員的統一指揮;

每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全,并及時給予維修;發現設備故障時,必須及時修理或通知廠方處理,保證設備24小時正常運轉;噴淋管網水壓,發現壓力不夠,馬上檢修排除故障;熟悉操作和檢查消防監控設備;消防監控室保持清潔,要求地面無積灰,監控箱表面無污漬;填工作記錄,建檔備查。

三十一、檔案資料

檔案資料齊全完整;

分類成冊,管理完善,合理分類,查閱方便;

及時變更登記,賬物相符。

三十二、專項服務

業主或業主委員會與物業管理企業在物業管理公共服務委托合同中未約定,根據全體業主的需要、小區條件及物業管理企業的能力,經雙方協商,物業管理企業向全體業主提供娛樂、健身、商業、代繳費等屬于上述公共服務內容之外的服務。

專項服務內容、標準、費用等由物業管理企業與業主或業主委員會,本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務協議,可以作為物業管理公共服務合同的附件,也可以另行單獨簽訂。

三十三、特約服務

業主或業主委員會與物業管理企業在物業管理公共服務委托合同中未約定,物業管理企業為滿足部分業主(使用人)特別需要,經雙方特別約定,有償提供相關服務的活動,如老年、傷殘病人的護理,接送子女上學等。

特約服務內容、標準、費用等由物業管理企業和需要特約服務的業主(使用人)雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。

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